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500登入网址|叶檀:只有高周转这个办法可以解救房企
阅读:4979 2020-01-08 15:22:59
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500登入网址|叶檀:只有高周转这个办法可以解救房企

500登入网址,叶檀:只有这个办法 可以解救房企!

文/叶檀 ☞财经女侠 | 毒舌善心 

无论是企业,还是投资者,依赖性太强,风险和收益一失衡就会出问题。

医药造假处罚太轻,收益又极高,问题疫苗事件就会不断出现。证券市场缺乏严刑峻法,套现又极易,上市公司财务造假事件就会不断出现。

企业要自觉地平衡风险和收益,不要老想着绑架公众利益。

前一段时间,某资源类企业短期债务违约,召开银行和其他机构透气会时“耍流氓”,说你不借给我们钱,我们哪有钱还旧债,哪有钱展期?

举个正面的例子。从2016年开始,中国重要城市的房地产市场开始进入冰封期。

据不完全统计,2018年上半年,全国各地楼市调控政策累计192次,同比2017年上半年的116次调控,涨幅高达65%。仅6月份,全国就有超过25个城市发布调控政策,累计发布房地产调控政策32次。

严监管导致商品房销售受到极大影响,1-4月份,全国房地产销售面积创历史新低,仅为1.3%;1-6月份,商品房销售面积同比增速反弹到3.3%,规模达到77143万平方米。

形势严峻,但碧桂园这些龙头房企并没有消极怠工,绑架公众利益,没有耍流氓说我才不怕融不到资呢,现在欠钱的是大爷,我欠银行那么多钱,我倒了银行损失更大,我着啥急啊,而是从自身出发,改变自己,把业绩做好。

杨国强等企业家是怎么想的呢?我是一家民营企业,行业顺境的时候我享受红利,行业逆境的时候我也应当承当压力。既然融资端收紧,那么我们只能拼命做业绩,从经营端源源不断地拧出现金流。

2017年,碧桂园营收增幅高达48%,实现合同销售金额5508亿元,同比增长78.3%;合同销售面积同比增幅为61.89%,达到6066万平方米。

这让碧桂园连续第二次入围《财富》2018年世界500强排行榜,今年排名第353位,名次较去年跃升114位,在内地房企中上升最快,也成为全球排名提升最快的十家公司之一。

2018年上半年,碧桂园实现合同销售金额约人民币4124.9亿元,同比增长42.77%;合同销售建筑面积约4389万平米,同比增长36.05%。这样的增速有点太快了。

企业真能绑架公众利益?短期或许可以,长期绝对不可能。

这点基本常识杨国强当然知道。无论是拼命做大规模,还是提高周转率,为了现金流,为了能够在奔跑中浴火重生。

做大规模抗风险很容易理解,企业规模大了,业务扎根深,现金流稳定,风吹草动撼动不了根基,大台风来了,也不容易连根拔起,抗风险能力天生比小企业强。

企业规模大了还有个好处,就是融资便利。站在银行的角度,你会把款贷给一家营收规模大,业绩增速快的企业,还是带给一家规模较小,业绩停滞的企业?

这就是它为啥没有停止拿地的重要原因,要把规模做上去,必须不停拿地。在拿地中,使用了更多技巧,比如只拿净地,别让公司浪费时间和金钱来清理土地,并且拿地的面积要大,不能一次把款付完,要分期付款。

碧桂园模式是不确定市场的生存之道,成为房地产企业的模板之一。2018年,重点房企目标增速平均超过40%,万科、碧桂园不设定具体目标,恒大的目标是5500亿,融创、保利、绿地4000亿,龙湖、泰禾2000亿。

提高周转率,提高资金使用效率,这个措施让碧桂园破茧成蝶。

现金流是企业的血液,提高周转率就是提高供血量。如果企业有100亿资金,两年周转一次,相当于企业只有50亿资金,但是一年周转5次,就相当于企业有500亿资金。

国家相当于一个大企业,宏观经济也有类似的逻辑。如果货币供应和通胀不变,但是货币周转率加快,那么经济就会加速增长。相反,如果货币周转出了问题,货币也没用,这就是当前中国的问题之一。

企业有能力提升资金周转率,基本可以不为债务问题发愁。

弄懂了这一点,你就懂了前一段爆出的新闻,碧桂园要求设计人员接到设计要求后,必须当天连夜出图,当然设计人员加班后会调休两天;项目负责人奖惩明确,摘牌即开工,奖励20万,每推迟1天递减1万,40天开工罚20万,第41天开工,就地免职。

很多人都说它没人性,这其实有点幼稚,这样的市场不这样做,企业会关门,到头来,倒霉的还是员工。碧桂园把奖惩制度发挥到极致,才会有如此高的管理效率,有些友商也眼红这种高周转率,已经学了,但没有这样极致。

2017年底,恒大发布文件,新项目交地进场后5天内基础全面开工且可持续施工的,奖励50万,超过15天扣罚3万;延期超过75天,当月扣罚10万元;延期每再超30天,当月扣罚金额再多加2万,直到开工为止。

绿城要求员工“全面”加速资金回笼,要求员工加快销售,加快催款,要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售。

房地产各项政策挤压,各板块承受着巨大的压力,吱嘎作响。提升周转率,提高资金利用效率,已经是解决现阶段经营问题的最有效手段,没有之一。

为什么一提高周转,大家只会想到碧桂园?因为碧桂园高周转的背后,有一套标准化管控体系。这个标准化管控体系,又建立在建筑技术的突破上。

碧桂园自主研发的SSGF建造体系,整合了附着式爬架、铝合金模板、全现浇混凝土外墙、高精度地面、楼层截水系统、预制墙板、整体卫浴、高压水枪拉毛、自愈合防水、预制PC构件、PVC墙纸、全穿插施工等12项核心工艺。 

现在科技如此发达,建筑业当然不能停留在农耕时期。这套标准化管控体系减少传统手工作业的质量陋习,同时让碧桂园劳动力成本比传统减少1/3,建造速度加快约1倍。

这才是碧桂园高周转率背后的秘密武器,克敌制胜的法宝。学不会这个法宝,就永远学不会碧桂园的高周转。

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